Vonovia is een Duits vastgoedbedrijf en richt zich op betaalbare woningen in geselecteerde agglomeraties. Het bedrijf ontwikkelt en bouwt appartementen, zowel voor verhuur als voor verkoop. Daarnaast genereert Vonovia inkomsten met dienstverlening zoals conciërgewerk. Met 415 duizend huurappartementen is het de grootste speler in Europa. Behalve in Duitsland is Vonovia ook actief in Oostenrijk en Zweden. Het bedrijf heeft door haar schaal kostenvoordelen ten opzichte van concurrenten.

De afgelopen weken is de koers behoorlijk gedaald. Door de gestegen kapitaalmarktrente is er angst voor een daling van vastgoed ingeslopen. Daarbij heerst er politieke onzekerheid. Een overwinning van de Groenen kan meer regulering en milieubelasting betekenen. Of dat echt gaat gebeuren is nog maar de vraag. Eerder werd een huurbevriezing in Berlijn ongedaan gemaakt. Meer regulering beperkt aan de ene kant de huurinkomsten. Aan de andere kant wordt de krapte in de markt groter. Dat zal normaliter de waarde van vastgoed doen toenemen.

Overname Deutsche Wohnen

Op 24 mei maakte Vonovia bekent een bod uit te brengen op haar grootste concullega Deutsche Wohnen. Eerder mislukte een poging, maar nu is de kans op succes aanzienlijk. Het bod van EUR 53 per aandeel betekent een premie van 18% op de koers en heeft de steun van het management van Deutsche Wohnen. En van de burgemeester van Berlijn. De overname zou moeten worden gefinancierd met EUR 6B tot 8B aan obligaties, een claimemissie van EUR 8B, de verkoop van 20k appartementen aan de stad Berlijn en aanvullende verkopen tegen of boven de boekwaarde. Na even doorspitten blijkt bij de Berlijn deal ook een huurverhogingsbeperking van 1% tot 2023 en de bouw van minimaal 13.000 appartementen te horen. Vonovia krijgt het niet cadeau.

Door de overname versterkt Vonovia haar positie in Duitsland, vooral in het ondergewaardeerde Berlijn. Deze dynamische stad blijft groeien en kent een lage leegstand. Deutsche Wohnen zit voor 73% in de hoofdstad, terwijl Vonovia daar slechts voor 10% is vertegenwoordigd. In meer agglomeraties versterken de portefeuilles elkaar. Vonovia denkt EUR 105M aan synergie voordelen te kunnen behalen. Op het nieuws van de overname dook de koers van Vonovia verder omlaag, waardoor het aandeel niet meer viel te negeren. Mocht u trouwens nog aandelen Deutsche Wohnen hebben dan lijkt verkoop of wissel naar Vonovia niet gek. Opwaarts potentieel is er niet na de stijging van 18% en als de deal niet doorgaat zal de koers scherp dalen.

Een aantrekkelijke markt

De Duitse woningmarkt is zeer aantrekkelijk. Dat komt vooral omdat de woningprijzen minder hard zijn gestegen ten opzichte van andere landen. Met name in Nederland lijkt er door de hypotheekrenteaftrek meer sprake van zeepbelvorming. Nederlandse huizen zijn schreeuwend duur. Duitse woningen zijn echter nog betaalbaar voor Otto Normalverbraucher. De huurprijs per vierkante meter is met EUR 7 relatief laag, met name in een Europese hoofdstad als Berlijn is dat opvallend. Doordat er weinig nieuw wordt gebouwd is de markt echter zeer krap. Daarnaast is de Duitse economie sterk en zorgt immigratie voor aanhoudende vraag naar betaalbare huurwoningen. Vonovia heeft weinig leegstand en ook in de pandemie weinig last van betalingsachterstanden.

Een heldere strategie

Vonovia koopt en ontwikkelt vastgoed voor verhuur. Dit bedrijfsmodel kan ik aan mijn kinderen uitleggen. Het bedrijf richt zich daarbij nadrukkelijk op expansie in Europa. De afgelopen jaren werden verschillende bedrijven overgenomen. Met de acht grootste transacties zijn er 300.000 woningen toegevoegd. Na de overname van Victoria Park en Hembla werd Vonovia bijvoorbeeld een van de grootste spelers in Zweden. Het bedrijf heeft een bewezen trackrecord in het succesvol integreren van overgenomen bedrijven. Na de overname van Deutsche Wohnen richt Vonovia haar pijlen op de vastgoedmarkt in Frankrijk, Nederland en Ierland.

Een duurzame belegging

In het algemeen heeft vastgoed een lage impact op duurzaamheidscriteria. Dat geldt in het bijzonder voor Vonovia. Het bedrijf investeert fors in het reduceren van energieverbruik en CO2. Veel woningen worden versneld gemoderniseerd. Daarnaast speelt het bedrijf een belangrijke rol in het voorzien in betaalbare huisvesting. Bij Deutsche Wohnen bestaat bijvoorbeeld 25% van de portefeuille uit sociale huurwoningen. Door de goede score wordt Vonovia vaak opgenomen in de razend populaire ETF’s rondom het duurzaamheidsthema.

Een fraaie dividendhistorie

Vonovia keert momenteel EUR 1,69 per aandeel aan dividend uit. Dat levert een bruto dividendrendement van 3,4% op. Dat is zeker niet het hoogste in de sector. Het dividend groeit echter opvallend snel. De afgelopen 8 jaar is het dividend verhoogd met gemiddeld 14% per jaar. Dat zie je niet veel bij vastgoedbedrijven. Naast organische groei en waardegroei zijn acquisities een belangrijke motor om de inkomsten en het dividend te verhogen.

Een sterke financiële positie

Vonovia heeft een stabiele kasstroom die gestaag groeit. De netto inkomsten stegen met 15% per aandeel over de laatste drie jaar. De Funds From Operations bedraagt EUR 2,38 per aandeel in 2020. Daarmee is het dividend van EUR 1,69 ruim gedekt. De zogenaamde Loan-to-Value is met circa 40% niet hoog. Daarbij leent het bedrijf tegen gemiddeld 1,4%. Doordat de waarde van het vastgoed sneller stijgt dan de rentekosten ontstaat er een hefboom.

De credit rating van Standard & Poors is BBB+ en dat is in orde. Na de beoogde overname van Deutsche Wohnen blijft de credit rating naar verwachting gelijk. Al met al is de financiële positie degelijk.

Een gunstige waardering

Als gevolg van inflatieangst is de koers van Vonovia de laatste weken flink gedaald. De waarde van het vastgoed echter niet. Vorig jaar werd die namelijk juist verhoogd met 6,7%. Omgerekend bedraagt de nettovermogenswaarde EUR 63 per aandeel, terwijl de koers op het moment van schrijven op EUR 50 staat. Dat betekent een disagio van 21% en dat is fors.

Er is een goede kans dat de inflatie tijdelijk is en de ECB de rente niet of nauwelijks gaat verhogen. Met name dat laatste verwacht ik aangezien de enorme schuldenberg anders onbetaalbaar wordt. In alle gevallen verwacht ik dat de reële rente negatief blijft. Dat is gunstig voor de waarde van woningen. En bij een hogere inflatie mag er op hogere huurinkomsten worden gerekend. Eigenlijk zijn de meeste scenario’s gunstig voor Vonovia.

Een paar extra’s

Het Noors staatsfonds is een van de grootste aandeelhouders van Vonovia. In de regel volgt dat fonds de wereldindex. Alleen voor enkele tientallen bedrijven die bijzonder aantrekkelijk zijn investeert het Noors Staatsfonds extra. Vonovia is duidelijk een favoriet. Het staat op plek 17, terwijl het het 380e bedrijf ter wereld is qua grootte. In het verleden is gebleken dat de favorieten van het fonds hoge rendementen behaalden. In 2017 was het Blackrock en in 2018 kroonjuweel en oud dividend aandeel van de maand Linde.

Analisten zijn overwegend positief over Vonovia. Er is slechts 1 verkoopadvies (van AlphaValue), terwijl het gemiddelde koersdoel EUR 65 bedraagt. Analisten zitten er natuurlijk vaak naast, maar het is prettig om mijn positieve blik ondersteund te zien in een consensus.

Op 26 mei kochten twee bestuurders aandelen. Voor mij een bevestiging dat het bedrijf vermoedelijk niet correct is gewaardeerd. Dit gebeurde overigens een dag nadat ik de aandelen kocht en zat dus niet in mijn aankoopoverweging.

Slotsom: Vonovia ist ganz attraktiv

Vonovia biedt in mijn ogen een bijzonder interessante investeringsmogelijkheid met weinig neerwaarts risico. De aantrekkelijke markt, het gunstige profiel gericht op betaalbare woningen, de hoge score op duurzaamheidscriteria, de kostenvoordelen en heldere expansiestrategie, het groeiende dividend, de sterke balans en de lage waardering. Op alle items scoort het bedrijf goed. Daarbij is de volatiliteit van het aandeel met 0,36 erg laag en dat zorgt voor wat rust in de portefeuille.

Op 25 mei 2021 nam ik een eerste positie in Vonovia door het aankopen van 12 aandelen voor EUR 49,70 per stuk. Mijn dividendinkomsten namen toe met EUR 20,28 per jaar. Vanwege mijn enthousiasme voor dit aandeel sluit ik niet uit dat ik mijn positie snel uit ga breiden. Indien de overname van Deutsche Wohnen doorgaat volgt er een claimemissie. Dat kan de koers onder druk zetten en extra koopkansen bieden.