Al langer zocht ik een collega voor mijn enige vastgoed aandeel, Welltower. Daarvoor overwoog ik twee bedrijven, namelijk Realty Income en Castellum. Er zijn natuurlijk veel verschillen. De eerste is een Amerikaans bedrijf voornamelijk actief in winkelvastgoed en de tweede is een Zweed actief in kantoor en logistiek vastgoed. Sterke punten van Realty Income zijn het business model en focus op de aandeelhouder. Realty Income heeft niet voor niets een plek in mijn hoogdividenders watchlist en daar schreef ik het volgende:

“The Monthly Dividend Company” betaald sinds haar beursgang in 1994 een groeiend dividend en is daarmee een dividend aristocraat. Realty Income is een vastgoedbedrijf en verhuurt aan een brede mix aan bedrijven (grootste is drogisterijketen Walgreens) via zogenaamde langdurige triple-net lease contracten. Onderhoud, nuts, verzekeringen en belastingen zijn voor rekening van de huurder. Hierdoor is de kasstroom stabiel. Het bedrijf is conservatief gefinancierd en heeft als missie om iedere maand dividend uit te betalen.

Wat beide bedrijven gemeen hebben is een sterk trackrecord in jaarlijks groeiend dividend. De 23 jaar aan onafgebroken dividendgroei van Castellum is zelfs uniek in Europa te noemen. In dit artikel ga ik verder in op de Zweden en in het slot kom ik terug op de vergelijking met Realty Income.

Markt- en bedrijfsanalyse

Castellum heeft een bijzonder goed gespreide portefeuille met vertegenwoordiging in de sectoren kantoren, logistiek en overheid. Behalve in Zweden is Castellum ook actief in Finland en Denemarken. Momenteel heeft het bedrijf een bod uitgebracht op het Noorse Entra. Ook dit vastgoedfonds scoort goed op duurzaamheid en past naadloos in de portefeuille van Castellum. Door de overname ontstaat de grootste vastgoedspeler van Scandinavië. Deze regio staat er economisch sterk voor en heeft goede vooruitzichten. Ik heb zelf het genoegen gehad Zweden en Noorwegen te bezoeken en ik ben onder de indruk geraakt van de kwaliteit van leven in deze landen. Zonder het destijds te weten ben ik ook in twee panden van Castellum geweest, in Stockholm en studentenstad Uppsala.

Het afgelopen decennium bedroeg het gemiddelde aandeelhoudersrendement niet minder dan 14% per jaar. Castellum heeft de ambitie om de komende jaren met 10% te groeien. Die groei wordt in de eerste plaats ondersteund door de kwaliteit van het vastgoed, de klantenkring (oa veel overheid) en de Scandinavische marktvooruitzichten. Om een idee te geven: in 2020 incasseerde Castellum 99% van de huur. Daarnaast wordt er gericht geïnvesteerd en ontwikkeld in groeisegmenten, met name logistiek vastgoed. Innovatie en duurzaamheid spelen een centrale rol. Castellum concentreert zich op de kasstroom en opereert met een laag financieel risicoprofiel. Een aandachtspunt betreft de leegstand. Die bedroeg het afgelopen jaar 7%, met name onder vastgoed van lagere kwaliteit. Dit kan mogelijk oplopen als de gevolgen van de pandemie in de economie tot uiting komen.

De duurzame stad

Castellum is een Zweeds vastgoedbedrijf dat bijzonder hoge ogen gooit op het gebied van duurzaamheid. “The Sustainable City” is dan ook een speerpunt in de strategie van het bedrijf. Bestaande gebouwen worden energiezuiniger gemaakt en nieuwe ontwerpen zetten nieuwe normen. Het gaat daarbij niet alleen om energie en klimaat. Zo wordt er in gebouwen veel rekening gehouden met het welzijn van haar bewoners. Zeker in de Scandinavische markt zijn klanten bereid om daar een prijspremium voor te betalen.

Een sterk dividend trackrecord

Met 23 jaar aan dividendgroei behoort Castellum tot een selecte groep Europese dividendtoppers. Ze behoren zelfs tot de Noble 30 European Dividend Aristocrat Index, samengesteld door European DGI. In die 23 jaar groeide het dividend van SEK 0,60 tot SEK 6,90. Deze ruime vertienvoudiging komt neer op een gemiddelde jaarlijkse groei van 11%! En de koers groeide gestaag mee. Op 22 januari presenteerde Castellum de jaarresultaten. Ondanks de moeilijke omstandigheden in de kantorenmarkt groeiden de inkomsten gewoon door. Het dividend werd zelfs verhoogd met ruim 6%. Wat mij betreft een teken van de kracht van het bedrijf.

Een balans als een fort

Castellum is conservatief gefinancierd met een loan-to-value van 43%. De rente die het bedrijf betaald bedraagt gemiddeld slechts 1,8% en wordt zes keer gedekt door de winst. De sterke kasstroom maakt het mogelijk om naast het dividend ook schulden af te bouwen en eigen aandelen in te kopen. Na de geplande desinvesteringen heeft Castellum SEK 18B beschikbaar voor investeringen. Het bedrijf gaat de toekomst tegemoet in een bijzonder sterke financiële positie.

Een redelijke waardering

Op dit moment liggen veel vastgoedfondsen in de aanbiedingenbak. Castellum hoort daar niet bij. Kwaliteit kost geld. Het bedrijf scoort goed op het business model, de balans en de vooruitzichten. Daarbij is de waardering fair. Instappen op de huidige niveau’s is nadrukkelijk een investering voor de lange termijn.

Ik heb het aandeel nog niet bij collega bloggers in portefeuille gezien. Ik ben benieuwd of die er zijn. Vanuit Nederland zijn pensioenfondsen ABP (2e) en PGGM (5e) royaal vertegenwoordigd. De eerste gaf enkele dagen geleden aan het niet eens te zijn met de voorgestelde benoeming van de grootste aandeelhouder, Rutger Arnhult, tot voorzitter van de raad van commissarissen.

Slotsom: een Zweedse vesting

Castellum is een vastgoedfonds met een sterk dividend trackrecord. Daarbij heeft het Zweedse bedrijf duurzaamheid hoog in het vaandeel staan. Ik merk dat ik daar steeds meer waarde aan hecht. Ik heb bewust gewacht met investeren tot de jaarresultaten bekend werden gemaakt. Die waren gezien de omstandigheden uitstekend. Met name de mooie dividendverhoging in een moeilijk jaar was voor mij de bevestiging dat we hier te maken hebben met een echte dividendtopper.

Ten opzichte van Realty Income is het dividend van Castellum aanzienlijk lager, momenteel circa 1,5%. Daar komt ook de hogere dividendbelasting nog bovenop. De dividendverhogingen van Realty Income nemen echter ieder jaar af. Het lange termijn perspectief op groei van Castellum moet in mijn optiek als beter worden ingeschat. De kwaliteit van het portfolio, de sterke Scandinavische economie, het duidelijke groeipad en de ijzeren kapitaaldiscipline maken het aandeel kansrijk. Daarnaast verwacht ik een positief valuta effect. Zeker ten opzichte van de dollar. Castellum geeft daarmee extra spreiding in de portefeuille. Deze maand nam ik op 22 augustus 2021 een eerste positie door het aankopen van 25 aandelen a SEK 209 per stuk. Mocht de koers zakken naar SEK 190 dan koop ik nog een portie bij.