Inmiddels ben ik bijna een jaar onderweg met het opzetten van een dividendportefeuille. Ik begin steeds meer een voorkeur te ontwikkelen voor bedrijven met een bovengemiddeld groeiperspectief. Waarom zou je dan investeren in een bedrijf dat winkelruimte verhuurt? Veel winkelketens zijn al omgevallen en van de overlevers hebben velen hun doodshemd aan.

Profielschets Simon Property Group

Simon Property Group (SPG) is de grootste winkelcentrum exploitant van de V.S. met wereldwijd 235 properties ter waarde van $31B. Ze investeren in kwalitatief hoogwaardig vastgoed en richten zich op het hoogste segment. 5 van de 10 meest waardevolle winkelcentra in de V.S. zijn in hun bezit. Bijna 80% van de inkomsten komen uit winkelcentra en premium outlet stores in de V.S. Met name in de grotere, en snel groeiende staten, zoals Florida, New York, Californië en Texas. De overige inkomsten komen uit grote, luxe regionale winkelcentra (the Mills) en internationaal vastgoed. In Nederland bezitten zij via een overname Roermond Designer Outlet. Simon blinkt uit in haar diversificatie, zowel geografisch als qua huurders. De grootste klant, The Gap, is slechts verantwoordelijk voor 3,4% van de huuropbrengsten.

Op het eerste gezicht wordt je niet vrolijk van het bovenstaande lijstje. Vrijwel alle retailers hebben het zwaar en hun koersen staan onder druk. Twee dagen nadat ik aandelen kocht werd bekend dat Forever 21 op een faillissement afstevent. Op dezelfde dag dook Abercrombie nog een hap omlaag op slechte kwartaalcijfers. En het aandeel van Simon Property Group? Tot mijn verbazing steeg dat met meer dan 1%.

Business analyse

In de V.S. zijn volgens Morningstar 2 tot 10 keer zoveel winkelcentra als in andere westerse landen. Hoewel Amerikanen van winkelen houden is dat veel te veel. Winkelketens verschuiven naar omnichannel, een mix van retail en online verkopen. Daardoor neemt de behoefte aan fysieke winkelvloeroppervlakte af (meer pick up & return). Volgens Credit Suisse zal 25% van de winkelcentra binnen 5 jaar worden gesloten. Simon Property Group heeft concurrentie van bedrijven als Tanger Factory Outlet (SKT), CBL & Associates (CBL) en Washing Prime Group, een spin-off van Simon. Die winkelcentra zijn van lagere kwaliteit en deze rivalen kampen met dalende inkomsten. Tot de concurrenten met betere kwaliteit behoren Brookfield, Macerich (MAC) en Taubman (TCO). Uiteindelijk zullen de best lopende winkelcentra overblijven en daarin heeft Simon een dominante positie. Dankzij haar schaalvoordelen, financiële armslag en focus op het high end segment blijft Simon Property Group groeien. De bezettingsgraad bedroeg vorig jaar 96%, een bijzonder hoge waarde, terwijl ook de huurinkomsten groeiden.

Simon Property Group heeft een sterk, gedisciplineerd management met een focus op een gecontroleerde groei. Het bedrijf wordt al sinds 1995 geleid door David Simon en die heeft een indrukwekkend track-record van kapitaalallocatie met goede acquisities en joint-ventures. Het internationale portfolio heeft een bezettingsgraad van bijna 100% en een sterke groei in de zogenaamde lease spread. Doorgaans duidt dit op levendige winkelcentra met veel bezoekers en hoge verkopen per vierkante meter. Het management heeft aangekondigd zich op korte termijn niet te richten op overnames van branchegenoten. In plaats daarvan wordt er fors geïnvesteerd ($1,7B) in haar bestaande winkelcentra.

De toename in online verkopen en snel veranderende consumentenvoorkeuren zetten het bedrijfsmodel van retail vastgoedboeren onder druk. Desondanks lukt het Simon Property Group om solide cijfers te overleggen. In plaats van verdere expansie kiest het management er namelijk voor om de experience in bestaande winkelcentra te verbeteren. Door het toevoegen van non-retail vastgoed, zoals kantoren, appartementen en hotels, nemen bezoekersaantallen toe terwijl de afhankelijkheid van retail winkels afneemt.

Daarnaast behandelt Simon huurders echt als partners. Onlangs hebben ze bijvoorbeeld een omnichannel retail portal ontwikkeld voor haar premium outlet klanten. In het afgelopen kwartaal rapporteerden de retailklanten van Simon nog een verkoopgroei van 3,5% over de voorgaande 12 maanden. Als huurders toch in de problemen komen dan biedt dat Simon Property Group ook kansen. Bijvoorbeeld door te investeren en te helpen met een turnaround strategie. En als het helemaal mis gaat kan Simon vaak waardevolle merken overnemen tegen bodemprijzen. Leegstand ziet het management ook als kans, zoals door de vice-voorzitter werd verwoord tijdens de Q2 2019 earnings call.

“Yes, some people could look at the demise of certain anchors as a sign of impending doom. We look … at it in the complete reverse as a significant opportunity, because we’re now getting the ability to take that space and redevelop it with accretive returns on investment and higher rents.”

De fundamentals van Simon Property Group zijn sterk. Het is een van de weinige REITs met een A credit rating en heeft zo ongeveer de sterkste balans in hun sector. De ruime kaspositie van $6.8B, enorme cashflow en lage financieringskosten zijn een groot concurrentievoordeel. Simon Property Group is hierdoor in staat om groeikansen aan te grijpen en zelfs eigen aandelen in te kopen. Dit jaar werd er nog een nieuw aandeleninkoopprogramma aangekondigd van $2B, oftewel 4% van de uitstaande aandelen.

Dividendgroei en veiligheid

Het dividend van Simon Property Group heeft een stevige groei doorgemaakt, gemiddeld zo’n 10% in de afgelopen 5 jaar. Onlangs werd het dividend voor de 2e keer dit jaar verhoogd naar $8,40 per jaar. De payout ratio bedraagt 69% van de zogenaamde adjusted funds from operations (AFFO) en dat is goed te behappen voor een retail REIT. Analisten verwachten een stijging naar 75% en dat is nog steeds geen probleem zolang de fundamentals in orde blijven.

Kijken we naar de schuld dan zien we een schuld/kapitaal ratio van 87%. Dat is erg hoog voor een retail REIT. De schuld/EBITDA ratio bedraagt echter een gezonde 5. Dit betekent dat Simon Property Group ruim 5 jaar nodig heeft om haar schulden af te kunnen betalen. Het is wel belangrijk om voldoende vertrouwen te houden in de stabiliteit van de cashflow. Tijdens de kredietcrisis verlaagde SPG haar dividend en kelderde het aandeel harder dan de markt. Gezien de sterke positie en lagere leverage zie ik dat eerlijk gezegd niet snel nog eens gebeuren. De dividend safety score bedraagt een veilige 65. Dat is gelijk aan Altria, het aandeel dat ik op dezelfde dag verkocht.

Is Simon Property Group koopwaardig?

De koers van Simon Property Group is de afgelopen maanden behoorlijk gedaald. Hierdoor bedraagt de Koers/Affo momenteel slechts 13. Een flink stuk lager dan het 5-jarig gemiddelde van 17. Het dividendrendement is opgelopen tot 5,7% en dat is bijna 50% hoger dan het 5-jarige gemiddelde van 3,9%. Het aandeel lijkt daarmee fors ondergewaardeerd, tenzij je verwacht dat de vooruitzichten ernstig zijn verzwakt. Maar Simon Property Group geldt als de onbetwiste leider in de sector en er zijn geen signalen die op acute problemen duiden. Ik heb die althans niet kunnen vinden. Het lijkt erop dat Simon is meegetrokken in de negatieve vooruitzichten van de hele retail sector.

Zij lijken de storm echter goed te kunnen doorstaan en blijven voortdurend investeren in zaken die meer bezoekers naar hun winkelcentra lokken. De hoge kwaliteit van het vastgoed, de goede financiële positie en het sterke management wekken vertrouwen. Aangezien de payout ratio de afgelopen jaren is opgelopen van 50% naar 70% mag echter geen dubbelcijferige groei meer worden verwacht. Het is aannemelijk dat de dividendgroei meer in lijn komt met de groei van de cash flow per aandeel. Ik denk dan aan 3% per jaar, gelijk aan het voorruitzicht voor het huidige jaar. Samen met het dividendrendement van bijna 6% is dat niet verkeerd.

De koers staat rond het laagste punt in meer dan 5 jaar. Is het vanuit technische analyse bezien slim om uitgerekend nu in te stappen? Eerlijk gezegd heb ik geen idee. Morningstar en CFRA geven het aandeel 4 sterren en een fair value van $195 en $190. Gedurende mijn eigen analyse heb ik voldoende vertrouwen ontwikkeld in Simon Property Group. Op het huidige prijsniveau vind ik het een verantwoorde investering. Kopen dus!

Slotsom: shoppen in de uitverkoop

Nu heb ik een uitgesproken hekel aan winkelen, maar niet aan korting. Op 27 augustus kocht ik 4 aandelen SPG voor $147 per stuk. Daarmee voeg ik EUR 30,05 toe aan mijn jaarlijkse dividendinkomsten. Dat is een daling van EUR 4,61 ten opzichte van het gezamenlijke dividend van Altria en Iron Mountain, de aandelen die ik heb verkocht. Ik sluit zeker niet uit dat die aandelen uiteindelijk een hoger rendement op zullen leveren. Andere aandelen die ik in deze periode heb overwogen waren onder andere Cisco, Cummins, Ashtead Group, Nationale Nederlanden en uitbreidingen in 3M, Eastman Chemical en Goud- en zilvermijnen. Simon heeft veel kwaliteiten, maar behoort (vooralsnog) niet tot mijn high conviction aandelen (o.a. ASML, Disney) of core aandelen (o.a. Unilever, Microsoft, Johnson & Johnson). Het aandeel zie ik dan ook vooral als een mooie toevoeging om de spreiding in mijn portefeuille te verbeteren. Het voelt prima om huurbaas te zijn!